Курсы валют

USD
USD
   64,63      -0,67
EUR
EUR
   72,25      -1,12
Источник: ЦБ РФ

דירת יוקרה בירושלים. משרדים למכירה.

דירת יוקרה בירושלים. משרדים למכירה.

1. עדיף לשכור דירה או לקנות?/רז סמולסקי
ההחלטה אם לקנות או לשכור דירה תלויה במשתנים רבים: העדפות אישיות, הון ראשוני, עזרה מההורים ועוד. הוויכוח בנוגע אליה נצחי. נהוג לומר שמבחינה כלכלית נכון יותר לשכור דירה מאשר לרכוש אותה. ואולם ההנחה הזאת מסתמכת על התנהגות חסכנית ורציונלית, שלפיה מי ששוכר דירה משקיע בתבונה את כספו באפיקים אחרים — ואת זה, כידוע, לא כולם עושים. נוסף על כך, מי שרכש דירה בזמן, הצליח על הנייר להפוך לעשיר בהרבה משהיה.
אם אתם מתלבטים לגבי רכישת דירה, כדאי שתביאו בחשבון את הכללים שניסחו בעמותת פעמונים לצורך כך: הכנסת בני הזוג צריכה להיות יציבה וקבועה; יש לזכור כי העלות הממוצעת של ילד למשפחה היא 2,000–2,500 שקל בחודש; חייבים לבוא עם הון עצמי לרכישה של לפחות 30% מערך הנכס בקנייה (כלומר, המשכנתא שתילקח תהיה לא יותר מ–70% מערך הנכס); והתשלום החודשי למשכנתא לא צריך להיות גדול משליש מסך ההכנסות נטו של בני הזוג, כדי לאפשר קיום סביר להוצאות השוטפות.

2. מה חשוב לדעת כשחותמים על הסכם שכירות?/יסמין גואטה
לפני שאתם רצים להוריד מהאינטרנט הסכם שכירות סטנדרטי בחינם, כדאי שתדעו שהסכמים כאלה מגינים בעיקר על בעל הבית — ולא על השוכרים. לדברי עו"ד אמיר שפיצר ממשרד עוה"ד שפיצר שמחיוף, חשוב לוודא שבהסכם השכירות יש פרק המגדיר את חובות בעל הדירה כלפי השוכר — לפחות הבסיסיות שבהן: חובת תיקון מיידית לגבי נזקים יסודיים בדירה; שלילת הזכות להראות את הדירה לכל דיכפין ובכל מועד, אלא פרק זמן קצר לפני סיום מועד השכירות; שמירה על זכויות השוכר במקרה של מכירת הדירה לאחרים; קביעת מועד להשבת הביטחונות שנמסרו לבעל הדירה, מיד לאחר השלמת התחייבויות השוכר כלפיו; וכן קביעת קנסות במקרה של הפרת הסכם השכירות מצד בעל הדירה. סעיפים אלה, לדברי שפיצר, אולי לא יהפכו את הסכם השכירות למאוזן — אך יצמצמו את הסיכון מצד השוכר.
3. ממה להיזהר כשקונים דירה?/רז סמולסקי
בקניית דירה יש שלושה סוגי סיכונים עיקריים — משפטיים, הנדסיים ופיננסיים — וכדאי להתייחס לשלושתם. מה כבר יכול להשתבש? מה לא. למשל, אדם שמוכר דירה שאינה בבעלותו, או דירות שנמכרות עם עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה או צווי הריסה. אז מה לעשות? לא מומלץ להיעזר בעורך הדין של המוכר או הקבלן. קחו עורך דין מומחה מטעמכם, שיבדוק את החוזים ואת מצבה המשפטי של הדירה. לבדיקה הנדסית בדירות חדשות או ישנות רצוי להביא חברה לביקורת מבנים.
הסיכון הפיננסי נובע מהנטייה של אנשים לרכוש דירה שהיא מעבר ליכולות שלהם ולקחת משכנתאות "חונקות". אמנם הבנקים בודקים את הלווים ואת יכולת ההחזר שלהם, אבל האינטרס שלהם הוא למכור משכנתא. יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות עצמאי יכולים לתת דגשים אישיים יותר ולעזור במשא ומתן מול הבנקים. חשוב גם לבדוק עם הבנק איזו משכנתא אפשר לקבל לפני רכישת הדירה. אחת הטעויות הנפוצות של רוכשי דירות היא לחתום על חוזה (גם זכרון דברים נחשב חוזה מחייב) ואחר כך לגלות בבנק שאין להם יכולת לממן את רכישת הדירה.
4. איך לבחור נכס להשקעה?/רז סמולסקי
משקיעי נדל"ן מעדיפים בדרך כלל לקנות דירות קטנות, מכיוון שהן זולות יחסית, ולכן גם התשואה שהן מניבות גבוהה יותר והסיכון בהשקעה נמוך יותר. דירות קטנות קל יותר להשכיר. הן מיועדות בדרך כלל לרווקים, לסטודנטים או לזוגות צעירים בלי ילדים — קהל יעד שלרוב שוכר דירות ולא רוכש אותן. נכסים אחרים שכדאי לבדוק למטרות השקעה הם דירות במקומות המיועדים לפינוי־בינוי או לתמ"א 38. ברמת גן וברעננה, למשל, לעיריות יש מדיניות תמ"א אגרסיבית יותר, המעודדת פרויקטים מסוג זה, לעומת רשויות מקומיות כמו עיריית גבעתיים, שאינן מסבירות פנים ליוזמות אלה.

5. איך לבחור אזור להשקעה בנדל"ן?/רז סמולסקי
הדבר הראשון שכדאי לעשות לפני השקעה בדירה, הוא לשים בצד את הרגשות ואת ההעדפות האישיות. יש שני כללי אצבע שחשוב לפעול על פיהם כדי להגדיל את התשואות: האחד הוא בחירת אזור מבוקש לשכירות (אזורי מגורים מבוקשים, כמו תל אביב, שכונות הסמוכות לאוניברסיטאות ולמכללות, או אזורים הסמוכים למוקדי תעסוקה, למשל). כלל שני הוא בחירת אזור שהמחירים בו צפויים לעלות.
המרוויחים הגדולים הם כמובן מי שיודעים לזהות פוטנציאל באזורים שבהם המחירים עדיין נמוכים וצפויים לעלות — בזכות הקמת תשתיות של כבישים או רכבת, בניית מוסדות אקדמיים, והקמת שכונות חדשות או מוקדי תעסוקה חדשים. גם ראש עיר יכול להשפיע במידה רבה על איכות העיר והביקוש למגורים בה. לא פשוט לנבא התפחתויות כאלה, וברגע שיש תוכנית שנהפכת לוודאית, למשל תוכנית לסלילת כביש חדש, מחירי הדירות באזור בדרך כלל עולים עוד לפני שהתוכנית יוצאת לפועל. כדי להקדים את הקמת התשתיות, צריך לקחת סיכון.

6. האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל?/רז סמולסקי
התשובה הקצרה על השאלה אם כדאי להשקיע בדירה בחו"ל, היא לא. התשובה הארוכה היא לא להשקיע, אלא אם יש לכם קרוב משפחה או חבר טוב שעוסקים בנדל"ן למחייתם בחו"ל, בדיוק באזור שבו אתם רוצים להשקיע. נדל"ן הוא תחום מקומי מאוד, עם חוקים והעדפות צרכנים משתנות. השקעה בנדל"ן מצריכה לימוד עמוק של השוק, בדיקה של עשרות שכונות וערים ובחינת פרמטרים כלכליים רבים — כמו מחירי דירות, שכר ממוצע, רמת אבטלה, חינוך, פשיעה ועוד. הסיכוי של משקיע להצליח גדול יותר בשוק שהוא מכיר. נכון שבחו"ל יש שווקים עם תשואות גבוהות יותר, אך אלה מגלמות בתוכן גם את הסיכון. גם עם חברות שמבצעות תיווך וניהול נכסים עבור משקיעים מרחוק, לא פעם המשקיעים מוצאים שהם נפלו קורבן לתרמית — ויעידו על כך עשרות התביעות העומדות בבתי המשפט נגד חברות כאלה.
7. האם כדאי לעבור לפריפריה כדי לחסוך בעלויות מחיה?/רז סמולסקי
השאלה אם לעבור לגור בפריפריה כדי לחסוך בעלויות המחיה היא שאלה אישית מאוד. הסיכוי שאנשים שהם אורבניים מטבעם יהיו מאושרים כשיעברו לגור בהרחבה של מושב בגליל העליון, למשל, אינו גבוה — ולכן, במקרה כזה, החיסכון הכספי יתבטל אל מול אי שביעות הרצון. מצד שני, יכול להיות שתנאי המגורים בשכירות באזור המרכז הם כה גרועים, עד ש"עכברי העיר" יעדיפו לגור בבית משלהם בפריפריה. הדירות בפריפריה זולות משמעותית מאלה שבמרכז, אבל מול ההוזלה בעלות הדירה יש לבחון את שאר עלויות המחיה — הצורך ברכישת כלי רכב נוסף למשפחה, הוצאות הדלק, עלויות הביטוח, הנסיעה והעמידה בפקקים — וכן את אפשרויות התעסוקה וההתקדמות בקריירה באותו אזור.
8. מתי כדאי לבעל דירה להשתתף בתוכנית פינוי־בינוי או תמ"א 38?/ יסמין גואטה
עסקות פינוי־בינוי ותמ"א 38 מבוססות על הנחת המוצא שבעלי הדירות הקיימות לא משלמים ולא מחויבים בכל תשלום או הוצאה הקשורים לפרויקט. ואולם לעתים הדברים משתבשים, ובעלי הדירות מוצאים עצמם מתמודדים בכל זאת עם דרישה לחיובים והוצאות שונות. לדברי עו"ד אמיר שפיצר ממשרד עוה"ד שפיצר שמחיוף, על הדיירים לדרוש מהקבלן ערבות וביטחונות מלאים, שישמשו מצד אחד להבטחת התמורה שהם צפויים לקבל בעסקה — ומצד שני, ולא פחות חשוב מכך, יספקו כיסוי והגנה מפני חיובים והוצאות שעלולים להיות מוטלים עליהם. קיימים סוגים שונים של ערבויות וביטחונות, ועל בעלי הדירות לבדוק היטב, באמצעות אנשי מקצוע מומחים, מה סוג הערבות שהם מקבלים, אילו מקרים היא מכסה בדיוק ומה התנאים או ההחרגות הכלולים בה. שפיצר מוסיף, כי פוטנציאל הרווח הכלכלי העצום בפרויקט שיוצא אל הפועל מצדיק את הכניסה לתהליך, אך הסיכונים הרבים הכרוכים בו, מחייבים לעשות זאת אך ורק בליווי מקצועי נכון וצמוד. בעניין זה אסור להתפשר, שכן הסיכון הכספי שאליו חשופים בעלי הדירות בעסקות כאלה עצום — ולעתים עולה על שווי הדירה עצמה.
9. איך לבטח דירה שכורה?/רותי לוי
ביטוח דירה מורכב משני סעיפים עיקריים: ביטוח מבנה וביטוח תכולה וצד ג'. הראשון חל על המשכיר והשני, על פי רוב, על השוכר. מדובר בביטוח שעלותו כמה מאות שקלים בשנה, ואם הוא אינו נדרש בחוזה השכירות, מומלץ מאוד להכניסו. אם לא, רכשו ביטוח כזה בעצמכם ודאגו להשוות מחירים. כדי לקבל אומדן מחירים תוכלו להיעזר באתר
wobi.co.il. כשאתם מבטחים את תכולת הדירה וצד ג', שימו לב שאתם נמענים מכפילות מיותרת כמו סעיף "צמוד מבנה", המכסה את כל הציוד הצמוד לקירות וכלול כבר בביטוח המבנה.
כמו כן, ודאו כי המשכיר הוסיף את שמכם לביטוח המבנה, או כלל בפוליסה סעיף ויתור על שיבוב כלפיכם (סעיף זה נקרא גם "תחלוף" — ומשמעותו, העברת זכויותיו של המבוטח להיפרע מצד שלישי למבטח, לאחר ששולמו הפיצויים למבוטח). זו תוספת שלא עולה למשכיר כסף, והיא נועדה למנוע כשל ביורוקרטי. בלעדיו, אם ייגרם נזק לדירה, חברת הביטוח עשויה לתבוע אתכם על שווי הנזק ששילמה למשכיר.

10. מה חשוב לבדוק לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה?/יסמין גואטה
הצטרפות לקבוצת רכישה נשמעת לרבים כמו הזדמנות כלכלית לדירה מוזלת. ככלל, הם צודקים. רכישה כזו יכולה להוזיל את עלות הדירה ב–15%–20% לעומת רכישת דירה זהה מקבלן. אלא שעל הקונים להבין כי מדובר בעסקה יזמית לכל דבר ועניין, שבצדה סיכונים רבים המיוחדים לעסקה כזו וחלים על הקונים עצמם. עו"ד אמיר שפיצר, ממשרד שפיצר שמחיוף, מסביר כי כדי לצמצם את הסיכונים חייבים הקונים לבדוק היטב, קודם לרכישה, באמצעות אנשי מקצוע מיומנים (שמאי, אדריכל ועורכי דין מהתחום) את כל הפרמטרים של העסקה, ובהם מצב זכויות הבנייה בפרויקט; האם מסתמכים על זכויות קיימות או עתידיות; מה מצב הרישוי של הפרויקט; ומה הסיכונים הצפויים לעיכוב בבנייה, כשאין קבלן שיפצה על כך.
כמו כן, יש לבדוק מה הקשיים הפיננסיים שבהם עלול הפרויקט להיתקל ואיך מתמודדים אתם; מה החשיפה של החברים בקבוצה לקושי כלכלי של אחד מהם ולאי־עמידה בתשלומים הנדרשים (האם התשלומים יחולו עליהם או שהפרויקט ייעצר?); מה הסיכוי לתשלומים נוספים, שלא הובאו בחשבון מראש; ולבסוף, חשוב ביותר: מה הסיכון לתביעות כספיות במהלך הפרויקט, וכיצד ניתן להימנע מהן (עריכת ביטוח, קבלת כתבי שיפוי ועוד). שפיצר מדגיש כי ללא ביצוע בדיקות אלה, וקבלת תשובות מלאות ממארגני הקבוצה, עלול מי שבסך הכל רצה לרכוש דירה חדשה במחיר מופחת, למצוא עצמו עם השקעה שירדה לטמיון ועם צורך לנהל הליכים משפטיים ארוכים, יקרים ומייגעים.

דירת יוקרה בירושלים. משרדים למכירה.

Luxusapartment Zürich kaufen. Immobilienmakler zürich.

Luxusapartment Zürich kaufen. Immobilienmakler zürich.

«Kaufen ist halb so teuer wie mieten», hiess es unlängst in einigen Medien. Eine Schlagzeile, die selbstredend aufschreckt und jeden Mieter, für den Wohneigentum grundsätzlich infrage käme, darüber nachdenken lässt, ob er gerade dabei ist, unnötigerweise viel Geld zu verschleudern. Ganz so einfach, wie die Artikel suggerieren, ist die Situation jedoch nicht. Die niedrigen Zinsen machen den Kauf von Wohneigentum zwar immer noch sehr attraktiv, aber dieser «Bonus» der günstigen Finanzierung relativiert sich teilweise durch die stark gestiegenen Immobilienpreise. Je höher in einer Gemeinde die Wohnungspreise sind bzw. je stärker diese zugelegt haben – so die Faustregel –, desto attraktiver sind dort im Vergleich die Mietwohnungen, die sich nirgendwo im gleichen Ausmass verteuert haben.

Eine Frage der Erwartungen

Das Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest & Partner (W&P) hat für die NZZ für sämtliche Gemeinden der Schweiz das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete errechnet. Verglichen wurden neuwertige Miet- und Eigentumswohnungen von jeweils 110 m², mit gutem Ausbaustandard und an guter Mikrolage. Gemäss den Auswertungen von W&P ist bei den heutigen Wohnungs- und Mietpreisen die Variante Kauf zwar mehrheitlich immer noch die günstigere (vgl. Karte). An immer mehr attraktiven Lagen gilt jedoch das Gegenteil: In 800 Gemeinden, das heisst rund in jeder dritten Gemeinde, ist Mieten wieder günstiger als Kaufen. Vor eineinhalb Jahren war dies laut W&P nur in 500 Gemeinden der Fall gewesen; und noch ein halbes Jahr früher hatte es vonseiten der Credit Suisse sogar geheissen, Kaufen sei generell günstiger geworden als Mieten. Die Variante «Kauf schlägt Miete» verlor somit in letzter Zeit eher an Boden, nachdem sie ab Mitte 2011 rasant zugelegt hatte. Der Grund dafür ist in erster Linie die erwähnte Preisentwicklung. Eine wichtige Rolle spielen aber auch Faktoren wie die höhere Amortisation, die aufgrund der verschärften Selbstregulierung der Banken notwendig geworden ist.
Angesichts der Tatsache, dass die Schweiz heute nach Jahren des Booms am Ende des Immobilienzyklus stehen dürfte, steht auch das Risiko von Wertkorrekturen wieder vermehrt im Vordergrund, was ebenfalls in eine Kalkulation einfliessen sollte. Bei einer individuellen Rechnung kommt es mehr denn je darauf an, von welchen zukünftigen Wertänderungen man ausgeht. Rechnet man mit weiteren Steigerungen, sieht die Karte «blauer» aus. Wohneigentum wäre dann vielerorts die finanziell bessere Lösung, aber eben vor allem aus «spekulativen» Gründen. Lässt man jedoch keine Wertsteigerungen in die Rechnung einfliessen, sondern setzt da und dort sogar eine kleine Risikoprämie (von 1% Wertverlust pro Jahr) ein, dann ergibt sich die gezeigte Verteilung.

Zu teure Hotspots

Auch die UBS hat aufgrund der erwähnten Zeitungsartikel nachgerechnet – und kommt zu einem ähnlich differenzierten Schluss: Laut Claudio Saputelli, dem Leiter des Immobilien-Research der Grossbank, ist ein Eigenheimkauf derzeit im Schweizer Mittel rund 10% günstiger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Eine grosse Wohnung mit einem Kaufpreis von 1 Mio. Fr. lässt sich gemäss seiner Berechnung im Schweizer Durchschnitt für rund 3060 Fr. pro Monat (inklusive Nebenkosten) mieten, was einer Jahresmiete von 36 700 Fr. entspricht. Wer die Liegenschaft kauft, muss Kosten von rund 32 500 Fr. pro Jahr tragen, wobei neben den Zinskosten die oft unterschätzte Altersentwertung (Abschreibung) besonders ins Gewicht fällt.
Besonders attraktiv ist laut der UBS – analog zu den Erkenntnissen von W&P – ein Kauf in Gemeinden mit einem relativ niedrigen Preisniveau. So liegt gemäss der Studie die jährliche Ersparnis beim Kauf eines mittleren Objekts (Median) in La Chaux-de-Fonds im Vergleich mit der Miete beispielsweise bei knapp 20%. Auch gemäss der UBS-Erhebung gibt es jedoch Orte, an denen es günstiger ist, zu mieten, als zu kaufen. Im Vordergrund stehen dabei die langjährigen Hotspots, in denen die Eigenheimpreise in den letzten Jahren stark zugelegt haben. Als Beispiel wird die Zürcher Goldküstengemeinde Erlenbach genannt, wo die Miete einer mittleren Wohnung mit rund 49 000 Fr. pro Jahr veranschlagt wird, während die Gesamtkosten einer Eigentumswohnung (inklusive Unterhalt, Abschreibung, zusätzliche Steuerkosten wegen Eigenmietwert usw.) sich auf gut 60 000 Fr. belaufen. Kaufen wäre damit einen Viertel teurer als Mieten.

Illiquide Anlage

Wie die UBS zudem betont, werden bei solchen Vergleichsrechnungen wichtige Risiken einer Immobilieninvestition oft ungenügend berücksichtigt. Liegenschaften entwickeln sich in Rezessionszeiten zwar weit stabiler als Aktien; sie werden jedoch meist auf Kredit erworben. Brechen Aktien um 20% ein, verliert der Investor «nur» diese Wertverminderung. Tauchen hingegen die Immobilienpreise um 20%, so zerrinnt bei einem mit 80% belehnten Haus das gesamte Eigenkapital, was zum Verlust des Wohneigentums führen kann. Die 20% sind dabei keineswegs aus der Luft gegriffen. Laut W&P gingen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen (inflationsbereinigt) zwischen 1989 und 2001 um 27% zurück, jene für Einfamilienhäuser um knapp 19%.
Weiter sind Immobilien – zumindest in der Schweiz – sehr illiquid. Ein Verkauf kann sich über Monate oder Jahre hinziehen. Zu bedenken ist laut der UBS auch, dass der Kauf und Besitz eines Eigenheims durch fallende Zinsen in den letzten 20 Jahren begünstigt wurde. Eine Trendwende bei der Zinsentwicklung würde das Ergebnis des Kostenvergleichs wieder zugunsten des Mietwohnungsmarkts drehen. Alles in allem dürfte derzeit nicht der beste Moment sein, aus rein finanziellen Gründen ein Eigenheim zu erwerben.

Luxusapartment Zürich kaufen. Immobilienmakler zürich.

شراء شقة فاخرة دبي. شقق للبيع مارينا دبي.

شراء شقة فاخرة دبي. شقق للبيع مارينا دبي.

مع معدلات إيجار لا زالت ترتفع، فإن الآن قد يكون وقتا جيدا للشراء. لكن إذا لم تكن قد اشتريت من قبل عقارا على الاطلاق داخل الإمارات، فمن اين يمكنك البدء؟.
1- معرفة ميزانية الدفعة المقدمة والرسوم المقررة:
من اجل شراء منزل في الإمارات فان معرفة الميزانية المطلوبة لابد ان يكون خطوتك الأولى، وذلك وفقا لرأي وارين فيليس كيرك مدير الرهن العقاري الدولي في دبي.
ومع ذلك، فان الدفعة المقدمة ليست هي فقط التكلفة الوحيدة التي تتطلب سيولة مالية وإنما هناك أيضا مجموعة من الرسوم التي يجب دفعها ” تحتاج الى ان تكون على علم كامل بكل تلك الرسوم”، يقول وارين.
وبصفة عامة، فإذا تم تقييم قيمة العقار بأقل من 5 ملايين درهم إماراتي، فإن الحد الأدنى الذي تطلبه البنوك كدفعة مقدمة هو 25%. ثم يجب عليك إضافة نسبة أخرى تساوي تقريبا 7.25% من اجل تغطية جميع الرسوم، مثل رسوم الوكيل العقاري، مصروفات البنك، دائرة دبي للأراضي والعقارات في حالة وجود العقار بدبي او رسوم المطور في أي مكان آخر في الامارات. يقول سيد فيليس كيرك.
2- تأمين موافقة مسبقة على الرهن العقاري:
كخطوة تالية، لابد أن تقوم بتامين رهن عقاري، فيضيف وارين قائلا، إن لم تقم بذلك، فإن الوكلاء العقاريين سيكونون غير مستعدين لاصطحابك في جولة معاينة العقار ويمكن ان تخسر الصفقة في سبيل مشترٍ نقدي يمكنه التحرك بشكل اسرع منك ( قارن الرهونات العقارية).
وفي سبيل تامين رهن عقاري، لابد على المشترين ان يقوموا بتزويد البنوك بقائمة من الأوراق والمستندات، والتي تتضمن بصفة عامة:

  • خطاب بالراتب من صاحب العمل.
  • أي كشوف بالراتب تحصل عليها.
  • كشف حساب البنك لمدة ستة اشهر.
  • نسخة من جواز السفر مع كل من صفحة الصورة الشخصية وصفحة التأشيرة.
  • نسخة من بطاقة الهوية الشخصية الإماراتية.
  • نسخة من كشف حساب بطاقة الائتمان الحالية الخاصة بك.
  • بالنسبة لبعض المقرضين فقد يقومون بطلب اثبات للعنوان.

وتعتبر عملية الرهن العقاري مع البنوك واحدة في جميع الإمارات. ومع ذلك، تختلف رسوم نقل الملكية اعتمادا على مكان العقار. ففي دبي تبلغ مصروفات نقل العقار 4% بينما في أبو ظبي على سبيل المثال وبحكم التجربة فإنها تكون 2%، كما يقوك سيد فيليس كيرك.
ومن المتوقع ان تأخذ خطوة الموافقة المسبقة على الرهن العقاري مدة تتراوح ما بين 5 – 7 أيام للمقترضين من أصحاب الوظائف اما بالنسبة للمقترضين من أصحاب الاعمال فان المدة تكون أطول.
3- قم بإنشاء مظلة تأمين واعثر على عقارك:
من الحكمة البدء في إجراءات التأمين على الحياة في تلك المرحلة أيضا. فتلك خطوة إلزامية بالنسبة لجميع المقرضين وستستغرق حوالي (3) اسابيع. ويقترح السيد فيليس كيرك البحث عن شركة تأمين خارج نطاق البنك من اجل التامين على الحياة والتي تكون أرخص سعرا بنحو من
20 – 30%.
التأمين على المباني. والذي يعد شرطا مسبقا لكل الرهونات العقارية، والذي يمكن الحصول عليه عادة داخل نطاق البنك ” المقرض” حيث تكون الأسعار واحدة.
” بمجرد حصولك على الموافقة المسبقة فإنه يمكنك البدء في البحث في الوحدات الفردية،” يقول السيد فيليس كيرك. ” لا تلقِ فقط نظرة على الأسعار. وانما ضع في اعتبارك ايضا تكاليف الصيانة. وسيكون من المناسب تماما التحدث الى شخص ما من القاطنين بالفعل في العقار او التحدث الى المطور حيث يمكنك استشعار حجم تكاليف الخدمة وكيف تتم إدارة تلك التكاليف”.
(اقرأ أيضا: هل يبطئ سوق دبي للعقارات في طريقه للتوقف؟ – 10 أمور تحتاج معرفتها عن حول شراء عقار في الإمارات).
4- توقيع مذكرة تفاهم:
إذا كنت مقتنها بكل تلك الأمور وموافقا على عرض البيع فإن الخطوة التالية هي توقيع مذكرة تفاهم (memorandum of understanding (MoU)) والتي يتم من خلالها تحديد تكلفة البيع ومتى يتم تفعيله بجانب كل التفاصيل الصغيرة الأخرى.
وتعد تلك الخطوة خادعة على وجه الخصوص لمن يشتري لأول مرة لان الكثير من المعلومات هي معلومات فنية وإذا لم تلتزم بموعد نقل الملكية فان الدفعات التي وضعتها تحت الحساب تكون على المحك.
قم تعيين شركة نقل ملكية مستقلة – والتي يكون قد تم تأسيسها خصيصا للتعامل مع الجوانب القانونية لشراء العقارات – من اجل التأكد من أن التفاصيل الواردة بمذكرة التفاهم صحيحة حيث ستساعدك مثل تلك الشركة على عبور تلك المرحلة بسلاسة، السيد فيليس كيرك مقترحا. وربما سيستغرق ذلك الامر يوما أو يومين.
5- التقييم وصولا الى شهادة عدم الممانعة:
بمجرد انتهاء جميع الخطوات السابقة، يطلب المشتري تقييما على العقار، حيث يستغرق ذلك الامر ثلاثة او أربعة أيام. ثم يبدأ البنك في وضع العقد النهائي لعرض البيع وبمجرد توقيعه وبافتراض عدم وجود رهن عقاري على العقار، فان البائع يطلب الحصول على شهادة عدم ممانعة لإثبات عدم مديونيته على العقار. وعند صدور الشهادة، فإن المشتري يقوم بإرسال نسخة منها الى المقرض التابع له والى جميع الأطراف القائمة على تنسيق موعد نقل الملكية، كما يقول السيد فيليس كيرك. ويستغرق تقديم العرض في صورته النهائية ما بين يومين الى سبعة أيام بينما يستغرق إصدار شهادة عدم الممانعة ما بين ثلاثة الى خمسة أيام.
اما في حالة وجود رهن عقاري مسبق على العقار، فان المقرض سيطلب من البائع تقديم خطاب مديونية (وهو بالأساس بيان تسوية يحدد ماهية المديونية الموجودة على العقار) وذلك قبل قيام البنك بتقديم خطاب العرض النهائي. وسيستغرق ذلك ما بين ثلاثة الى خمسة أيام من اجل تقديم ذلك الخطاب على ان يتم توجيهه للبنك التابع له المشتري، والذي سيقوم بتقديم عقد البيع النهائي للمشتري من اجل توقيعه.
وبمجرد قيام البنك والمشتري بذلك، فانهما سيقومان بأخذ الشيك الي البنك التابع له البائع من اجل سداد الرهن العقاري حيث سيقوم البنك التابع له البائع بالإفراج عن سندات الملكية في خلال مدة تتراوح من سبعة الى عشرة أيام، يقول السيد فيليس كيرك. بمجرد تحصيل الرهن بواسطة المقرض الجديد، فان البائع يمكنه التقدم بطلب اصدار شهادة عدم الممانعة مثلما هي الإجراءات مع العقار بدون رهن عقاري، حيث يقوم المشتري بإرسال نسخة من تلك الشهادة الى المقرض التابع له وإلى جميع الأطراف القائمة على تنسيق موعد نقل الملكية. حيث تضيف كل تلك الإجراءات مجتمعة حوالي عشرة ايام الى عملية البيع/الشراء.

6- النقل وسندات الملكية:

خلال عملية النقل، يقوم البنك بإحضار النقود التي يقدمها للصفقة ويقوم المشتري بإحضار شيكات المدير، وهي نوع من الحوالات البنكية لا يمكن ردها، الى رصيد الحساب لصالح البائع ودائرة دبي للأراضي او المطور في الامارات الأخرى خلاف دبي.
” بمجرد حدوث ذلك سيحصل البنك على سندات الملكية، سواء في نفس ذات اليوم او على الأرجح في اليوم التالي وهذه هو كل شيء. لقد تم الامر بالنسبة لك على نحو جيد،” يقول السيد فيليس كيرك. ” لقد صار العقار الآن ملكا لك”.
خطوات شراء عقار في الإمارات:

  • دفعة نقدية مقدمة (حوالي 25%)
  • نسبة مصروفات تمثل 7.5% -الوكيل العقاري، البنك، دائرة الأراضي او المطور.
  • طلب موافقة مسبقة على الرهن العقاري: من 5 – 7 أيام.
  • البحث عن عقار والموافقة على صفقة البيع.
  • البدء في شراء وثيقة تامين على الحياة: امنح تلك الخطوة 3 أسابيع.
  • مذكرة التفاهم – تعيين شركة نقل ملكية مستقلة – يوم واحد او نحو ذلك.
  • التقييم من جانب المشتري: 3 – 4 أيام
  • إذا لم يكن لدى البائع رهن عقاري – يتم تجهيز عقد البيع النهائي من جانب البنك، يقوم البائع بالحصول على شهادة عدم الممانعة، يرسل نسخة منها الى المشتري من اجل ان يقوم بتقديمها للبنك التابع له. 5 – 12 يوم.
  • اذا كان لدى البائع رهن عقاري – يحصل البائع على بيان تسوية/ خطاب مديونية، البنك التابع له المشتري يقوم بسداد الرهن العقاري للبنك التابع له البائع، يقوم البائع بتقديم طلب الحصول على شهادة عدم ممانعة ( 10 أيام إضافية).
  • تحديد تاريخ نقل الملكية.
  • يقوم المشتري بإحضار شيكات المدير من اجل نقل الملكية، ويقوم البنك بإحضار النقود.
  • سندات الملكية – في نفس يوم نقل الملكية او اليوم التالي.

شراء شقة فاخرة دبي. شقق للبيع مارينا دبي.

Kaufen Sie Luxusapartment Wien. Luxuswohnungen wien.

Kaufen Sie Luxusapartment Wien. Luxuswohnungen wien.

Wien verfügt im Vergleich zum restlichen österreich über eine der höchsten Mieterquoten mit ca. 78 % (österreich (55 %). Somit liegt der Eigentumsanteil in Wien bei nur ca. 22 %, also das Kaufangebot ist eher knapp.
Die innerstädtische Bausubstanz besteht vorwiegend aus Altbauten, wo Neubau-Eigentumswohnungen sich in Form von Dachgeschoßausbauten oder vereinzelten Neubauhäusern wieder finden. Naturgemäß ist der Neubauanteil in den äußeren Bezirken, wie zB der 21., 22. oder 23. Bezirk höher. Die Lage ist ein wichtiges Kriterium bei der Wahl einer Eigentumswohnung, vor allem, wenn diese auch als Investment mit Wertsteigerung gesehen wird.
In diesem Artikel finden Sie:

  • Vorteile Eigentum
  • Nachteile Eigentum
  • Check 1: Die Lage, von preisgünstige bis exklusive Lagen in Wien
  • Check 2: Die Umgebung
  • Check 3: Das Haus
  • Check 4: Quadratmeterpreise in Wien, Betriebskosten und Nebenkosten beim Immobilienkauf
  • Check 5: Besichtigung
  • Check 6: Rechtliche Situation bei Eigentumswohnungen
  • Check 7: Der Kaufabschluss - Kaufanbot - Kaufvertrag
  • Wie funktioniert die Geld- und Schlüsselübergabe?
  • Wann ist man Eigentümer?
  • Grundbucheintrag
  • Rücktritt vom Verkauf
  • Gewährleistung und Garantien nach dem Kaufabschluss

Vorteile von Eigentum

  • Wertanlage: Grundsätzlich gelten Immobilien als konservative, stabile Anlageform. 
  • Wert bleibt auch für Familienmitglieder gleich: Immobilien können ohne Kaufvertrag durch vererben und verschenken weitergegeben werden
  • Fixkosten für Wohnen verringern sich mit der Zeit (da irgendwann nur noch Betriebskosten zu zahlen sind)
  • Eigentum kann als Sicherstellung für Kredite dienen
  • Freier Gestaltungsspielraum

Nachteile von Eigentum

  • Eigenmittelaufwand - Startkapital
  • Kreditaufnahme (dafür sind Sicherheiten notwendig)
  • Eigentümerpflichten

Tipp: Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Vorsorgewohnung erwerben, ergeben sich zahlreiche steuerliche Vorteile. Genaueres zu den Bestimmungen erfahren Sie hier: Vorsorgewohnungen Wien
Neben der Erfüllung der eigenen Wohnwünsche, gilt es beim Kauf einer Eigentumswohnung doch einiges zu beachten, um - wie man im Volksmund so schön sagt - nicht die Katze im Sack oder ein Fass ohne Boden zu kaufen. Professionelle Unterstützung kommt hier von Immobilienmaklern, Immobilienanwälten und Notaren.
Immobilienmakler helfen nicht nur bei der Immobiliensuche, sondern übernehmen in weiterer Folge die Aufbereitung und Recherche aller notwendigen Dokumente und Informationen. Konzessionierte Makler unterliegen einer Aufklärungspflicht, womit für den Käufer mehr Sicherheit bei der Bewertung einer Immobilie entsteht.
Konzessionierter Immobilienmakler
Polke und Partner - Immobilientreuhand
Immobilienbüro im Servitenviertel
Berggasse 25
1090 Wien
Ansprechpartner: Stefan Josef Polke
Tel: +43 (0)1 319 09 11
Web: www.polke-partner.at
Gleiches gilt für den Aufgabenbereich der Immobilienanwälte, wenn es um die Sicherheit der rechtliche Situation geht. Diese prüfen die Eintragungen im Grundbuch, klären Belastungen, Rangfolgen und Nutzungsrechte, formulieren den Kaufvertrag und überwachen die Geld- und Schlüsselübergabe.

Check 1: Die Lage

Selbstverständlich ist gerade beim Wohnungskauf die Lage ganz wichtig. In einer Großstadt wie Wien, die ständigem Wandel unterworfen ist, verändert sich auch das Stadtbild laufend. Dementsprechend gibt es auch die Wohnlage betreffend immer wieder neue Hot Spots, die sich innerhalb kurzer Zeit, vom Geheimtipp zum beliebten Wohnviertel mausern können.
» Wohnungen in Wien
Wir haben eine übersicht gestaltet - unterteilt in preisgünstigere Gegenden (Bezirke und Viertel), höhere Preisklassen und Geheimtipps.

Preisgünstigere Lagen in Wien:

Margareten (5. Bezirk): Gürtelnähe
Favoriten (10. Bezirk)
Simmering (11. Bezirk)
Meidling (12. Bezirk)
Rudolfsheim-Fünfhaus (15. Bezirk)
Ottakring (16. Bezirk)
Hernals (17. Bezirk)
Brigittenau (20. Bezirk)
Floridsdorf (21. Bezirk)
Donaustadt (22. Bezirk)
Liesing (23. Bezirk)

Exklusive Lage in Wien:

Innere Stadt (1. Bezirk)
Mariahilf (6. Bezirk)
Neubau (7. Bezirk)
Josefstadt (8. Bezirk)
Alsergrund (9. Bezirk)
Hietzing (13. Bezirk)
Pezing (14. Bezirk – teilweise)
Währing (18. Bezirk)
Döbling (19. Bezirk)

Geheimtipps:

2. Bezirk; Stuwerviertel (zwischen Lassallestraße, Ausstellungsstraße und Vorgartenstraße), Karmelitermarkt
3. Bezirk: Arsenal, Rochusmarkt
4. Bezirk: Elisabethviertel/Karolinenviertel (Nähe zum Hauptbahnhof)
5. Bezirk: Margaretenplatz 
10. Bezirk: Hauptbahnhof/Sonnwendviertel (Im Bau befindlich)
15. Bezirk: Gebiet westlich des Westbahnhofs, rund um die Reindorfstraße
16. Bezirk: Yppenviertel/Brunnenmarkt (Multikulturell und stark im Kommen)
17. Bezirk: um das Gschwandner (zwischen Hernalser Hauptstraße und Ottakringer Straße
22. Bezirk: Seestadt (riesiges Bauprojekt für ein komplettes neues Stadtviertel am Rande Wiens)
Aktuelle Bauprojekte in Wien und Umgebung finden:
Neubauwohnungen von Familienwohnbau
Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von Lehner & Trompeter
Projekte von Bauträger bwsg
Wohnungen von Bauträger Buwog
Provisionsfreie Eigentumswohnungen von SEG
übersicht der Bauträger in Wien
Alle Bauträger in Wien von A - Z
Private Bauträger in Wien

Check 2: Die Umgebung

Generell ist natürlich die Infrastruktur sehr wichtig. Also Dinge wie:

  • öffentliche Verkehrsanbindung
  • Nahversorgung (Waren und Dienstleistungen des alltägl. Lebens)
  • Bildungseinrichtungen
  • Freizeitangebote
  • Parkraum: Kurzparkzonen, Parkhäuser, Hauseigene Abstellplätze etc.
  • ärzte und Krankenhäuser

Kinder brauchen Spielplätze und Hunde brauchen Auslauf. Hier der Stadtplan mit Hundezonen in Wien

Check 3: Das Haus - Altbau oder Neubau?

Altbauwohnhäuser sind im Falle von Eigentum jene Häuser, die ihre Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 erhalten haben. Ist der Altbau in gutem Zustand, wird das den Preis steigern, es handelt sich hier also nicht unbedingt um nur eine Geschmacksfrage. Zum Neubau gehören auch die Nachkriegsbauten aus den 50er bis 70er Jahren, welche tendenziell, aufgrund der damaligen Wirtschaftslage, über eine minderwertigere Bausubsanz verfügen und man somit heute mit höheren Revitalisierungskosten zu rechnen hat.

Check 4: Quadratmeterpreise & Betriebskosten

Für eine Innenstadtwohnung (1. Bezirk) zahlt man aktuell je nach Größe zwischen 7.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Die inneren Bezirke (also 2. Bezirk Leopoldstadt bis 9. Bezirk Alsergrund) kommen, ebenfalls nach Größe gestaffelt, auf etwa 3.000 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter, für eine Eigentumswohnung in einem der äußeren Bezirke zahlt man zwischen 2.700 und 6.300 Euro, das liegt also ungefähr gleich auf mit den inneren Bezirken.

Quadratmeterpreise Eigentumswohnung Wien

Bezirke

≤ 50 m2

51 - 80 m2

81 - 129 m2

> 130 m2

Durch-
schnitt

Tendenz

1., Innere Stadt

€ 12.025

€ 13.242

€ 12.547

€ 13.931

€ 12.991

gleich

2., Leopoldstadt

€ 4.779

€ 4.799

€ 5.018

€ 6.041

€ 4.993

gleich

3., Landstraße

€ 6.069

€ 5.231

€ 5.935

€ 7.795

€ 5.830

auf

4., Wieden

€ 5.446

€ 5.700

€ 5.986

€ 8.641

€ 7.644

auf

5., Margareten

€ 4.678

€ 4.657

€ 5.549

€ 4.435

€ 4.996

auf

6., Mariahilf

€ 5.394

€ 5.645

€ 6.133

€ 6.618

€ 5.862

gleich

7., Neubau

€ 4.690

€ 5.448

€ 6.089

€ 6.733

€ 6.032

auf

8., Josefstadt

€ 9.782

€ 6.840

€ 8.825

€ 9.505

€ 8.716

auf

9., Alsergrund

€ 5.248

€ 5.318

€ 6.103

€ 8.467

€ 6.009

ab

10., Favoriten

€ 4.391

€ 4.003

€ 4.040

€ 4.049

€ 4.133

auf

11., Simmering

€ 4.353

€ 3.800

€ 3.341

€ 3.875

€ 3.777

auf

12., Meidling

€ 4.295

€ 4.499

€ 4.652

€ 4.100

€ 4.504

auf

13., Hietzing

€ 6.073

€ 5.258

€ 5.387

€ 6.247

€ 5.488

auf

14., Penzing

€ 4.529

€ 4.736

€ 4.925

€ 5.718

€ 4.817

auf

15., Rudolfsheim-Fünfhaus

€ 4.115

€ 4.244

€ 4.693

€ 4.256

€ 4.367

auf

16., Ottakring

€ 4.775

€ 4.430

€ 4.308

€ 4.291

€ 4.551

auf

17., Hernals

€ 4.374

€ 4.079

€ 4.677

€ 5.153

€ 4.370

auf

18., Währing

€ 5.118

€ 5.944

€ 5.734

€ 7.443

€ 6.135

auf

19., Döbling

€ 5.728

€ 6.398

€ 6.214

€ 7.527

€ 6.670

auf

20., Brigittenau

€ 4.354

€ 4.072

€ 4.353

€ 4.431

€ 4.240

gleich

21., Floridsdorf

€ 4.349

€ 4.143

€ 4.303

€ 4.366

€ 4.280

gleich

22., Donaustadt

€ 4.716

€ 4.541

€ 4.467

€ 5.993

€ 4.609

gleich

23., Liesing

€ 4.628

€ 4.285

€ 4.431

€ 3.354

€ 4.338

auf

Quelle: Immopreise.at (März 2018)

Nebenkosten beim Wohnungskauf

Abgesehen vom Kaufpreis sind beim Eigentum auch die Nebenkosten ein wichtiger Faktor. Folgende Zusatzkosten kommen auf den Käufer zu:

  • Maklerprovision, wobei es hier Maximalbeträge gibt (siehe weiter unten)
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 %, bei Kauf von nahem Verwandten (Ehegatte/in, eingetragener Partner, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind, Schwiegerkind) 2 %, bei Schekungen unter Lebenden sind Schenkender und Beschenkter Steuerschuldner, im Todesfall ist es der Erwerber.
  • Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises, bei Hypothekenbelastung zusätzlich 1,2 % vom Pfandrechtswert, außerdem 40 Euro Eingabengebühr bei Antragstellung über den elektronischen Rechtsverkehr, ansonsten 56 Euro (Verringerung der Gebühr um 20 Euro bei Abbuchung oder Einziehungsauftrag.)
  • Anwalts- und Notariatskosten: für Erstellung des Kaufvertrages, Antragstellung auf Grundbucheintrag, Beglaubigung der Unterschriften (Honorar orientiert sich am Kaufpreis und ist durch die Kammertarife bestimmt.) Immobilien Anwälte in Wien: Was sollte man bei Kaufvertrag, Grundbuch, Finazierung usw. beachten.
  • Mögliche Kreditbelastungen etc.

Maximalebträge bei der Maklerprovision:

Wert

Provision

Bis 36.336,42 Euro

4 % des Wertes

Von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro

1.453,46 Euro

über 48.448,51 Euro

3 % des Wertes

Betriebskosten

Betriebskosten sind laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Dazu gehören generell:

  • Kosten der Verwaltung
  • Hausbetreuungskosten (durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger)
  • Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
  • Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Müllabfuhr
  • Kanalräumungskosten
  • Schädlingsbekämpfungskosten
  • Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Hauses
  • Rauchfangkehrerkosten
  • Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung. Versicherung gegen Glasbruch und Sturmschäden dann, wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt

Beim Eigentum kommen aber noch weitere Posten hinzu, wie Rücklagen, Ausgaben für Gemeinschaftsanlagen, Annuitätenzahlungen (jährliche Zinsen- und Tilgungsraten für Investitionen) und dergleichen. Ein weiterer Unterschied zur Mietewohnung ist, dass die Betriebskostenabrechung durch die Verwaltung einmal jährlich, und zwar bis zum 20. Juni vorgelegt wird.

Kaufen Sie Luxusapartment Wien. Luxuswohnungen wien.

Köp lyxlägenhet Stockholm. Mäklare stockholm.

Köp lyxlägenhet Stockholm. Mäklare stockholm.

Jag fick en fråga skickad till mig:
Jag läste en artikel om att du och dina kollegor hade sålt Snabboteket, vilket sedan resulterade i att jag läste mer om er resa och senare hamnade på din hemsida. Stort grattis till försäljningen!
Dock kontaktar jag dig angående ditt fastighetsbolag LarsFast, numera Laris Fastigheter.
Sedan tidigt ålder har jag följt och inspirerats av fastighetsbranchen. Drömmen har varit att på något sätt köpa ett hyreshus.
Jag är själv företagare och har förmånen att tjäna betydligt mer pengar än andra. Även om jag plockar ut flera hundratusen i vinst varje år förstår jag ändå inte hur jag skulle finansiera ett hus. Dessutom tycker jag det finns dålig information angående belåning av projekt i denna prisklass.
Därför tänkte jag höra om du har något råd om hur man ’’går in’’ i branschen på bästa sätt? Och hur du själv gjorde/tänkte när du köpte första fastigheten?
Bästa hälsningar,
Erik

Jag har fått den här frågan många gånger tidigare och tänkte att jag kan lika bra formulera svaret som ett blogginlägg. Med tanke på att jag fortfarande är ganska ny i branschen, så kan det också vara intressant att jag formulerar detta inlägget nu och inte senare – med risk för att annars bli en helt annan bild över hur det gick till i takt med att tiden passerar…
Så här gjorde jag steg för steg.

1. Beslutet

Jag bestämde mig för att jag skulle köpa en hyresfastighet. (kanske kan kännas som ett banalt steg att göra. Men all förändring börjar faktiskt med ett beslut)

2. Träffade banken

Jag berättade för min bankman (på företagsavdelningen – INTE privatavdelningen!) att jag skulle investera i fastigheter. Bankmannen lärde mig då hur banken räknade på fastighetsinvesteringar. Kortfattat kan man säga att formeln är: (hyresintäkter – 450 x antal kvadratmeter)/avkastningskrav = fastighetens värde. T.ex. en fastighet med hyresintäkter på 1,5 mkr och en yta på 2222 kvm ger schablonsdriftskostnader på 1 mkr (ex räntor och amorteringar), vilket resulterar i ett driftnetto på 0,5 mkr. Ett avkastningskrav på 5% ger då ett fastighetsvärde på 10 mkr. Schablonsdriftskostnaden är just endast en schablon. Som ny fastighetsägare bör man för sig själv räkna på en högre driftskostnad p.g.a. att man alltid tar sämre och dyrare beslut i början av sin fastighetskarriär. Avkastningskravet kommer att skilja sig beroende på var fastigheten ligger och vilken typ av fastighet det är. Samma sak gäller med belåningsgraden som troligvis kan ligga mellan 30% – 80%. Där 80% belåning är flerfamiljshus i perfekt läge och där du som köpare är erfaren och kan visa trovärdighet mot banken.

3. Träffa framgångsrika fastighetsägare

Jag försökte träffa andra som hade gjort den resan som jag ville göra. Det var väldigt bra, men ganska demotiverande. Under 1 års tid la jag ner letandet av nya fastigheter för att jag blev bortskrämd av alla dåliga aspekter av att vara fastighetsägare. Men när allt jag lärt mig hade mognat så återupptogs jakten igen. Det är också viktigt att visa för banken att man har stöttning av personer med fastighetskunskaper i sin omgivning när saker går snett. Att äga en fastighet är att driva ett företag. Du som driver ett företag vet att det krävs vissa specifika skills för att driva det specifika företaget som du driver – samma sak gäller fastigheter. Om inte du har kunskapen själv, så måste du visa att du lätt kan inhämta kunskapen vid behov. Ett tips är att gå med i Fastighetsägarna och gå på deras utbildningar. De har massvis av bra utbildningar att gå och jag har varit nöjd med alla jag gått hos dem. På deras utbildningar får du också chansen att träffa andra fastighetsägare att utbyta erfarenheter med.

4. Sondera marknaden

Jag läste alla prospekt på alla fastigheter som jag kunde hitta som låg ute till försäljning och gick på så många visningar som möjligt och pratade med så många mäklare som möjligt. En svår aspekt av det här är att alla fastigheter läggs inte upp på den öppna marknaden, så som privatbostäder läggs upp på Hemnet. I princip finns det bara en sida som används för den här typen av objekt, vilket är objektvision.se. Alla andra objekt förmedlas via kontakter eller mäklare som arbetar i ”det dolda”.

5. Skicka prospekt till min bankman

De prospekt som jag tyckte var vettiga skickade jag till min bankman tillsammans med min kalkyl över affären. Jag insåg då att det var ganska stor skillnad på vad som jag tyckte var en bra affär och vad banken var en bra affär. För varje prospekt som jag skickade så blev min träffsäkerhet bättre. Det gav också en möjlighet för mig att bygga en relation med banken och för banken att lära känna mig hur jag tänkte. Jag insåg också med tiden att jag började titta på större och större fastigheter. Dels p.g.a. att jag lyckats spara ihop ett större kapital – men också för att jag insåg att större fastigheter skulle passa mig bättre.

6. Kravlista

I takt med att jag tittade på fler och fler fastigheter så lärde jag mig vad det var som jag letade efter. Här är min lista som jag arbetade fram:

  • Flerfamiljshus med minst 90% bostäder
  • Ska ligga innanför ringvägen i Malmö (eller ”cykelavstånd” som jag också kallar det)
  • Stenhus
  • Byggt innan 70-talet
  • Gärna eftersatt underhåll
  • Ska kosta minst 10 mkr (för att allt under den prisklassen finns där alldeles för många köpare som driver upp priserna samt att det inte finns några stordriftsfördelar i små fastigheter)
  • Jag ska kunna köpa fastigheten, aldrig sälja den, och ändå vara nöjd

Ovanstånde lista är min lista och funkar för mig. Det viktiga är att du arbetar ihop din egna lista som kan fungera för dig. Min lista har jag satt ihop efter vilka kunskaper och värderingar som jag har. Du har definitivt andra kunskaper och värderingar, så din lista kommer att skilja sig från min.

7. Första förvärvet

Ungefär 4 år efter att jag bestämt mig, så var det dags att göra första förvärvet. När jag väl skulle göra mitt första förvärv så tog jag hjälp av en besiktningsman. Min initiala tanke var att det var en onödig kostnad. Men i efterhand är jag väldigt nöjd med att jag tog hjälp. Den kunskapen som besikningsmannen bidrog med var ovärderlig för mig vid det tillfället och gav mig insikter och förståelse som skulle tagit mig många år att förstå själv. Banken blev också lugnare när de fick en underskrift från en besiktningsman på vilka kommande renoveringar som behövde göras.

Avslutning

Fastighetsinvesteringar ses ibland som något magiskt och övermäktigt. Många GetRichQuick-gurus  marknadsför hårt fastigheter som vägen till framgång och den ultimata passiva inkomsten. Så som jag vill göra affärer, så passar fastigheter väldigt bra in i min vision. Men det är verkligen inte något för alla. Ägande innebär ansvar. Om man inte är beredd att ta den typen av ansvar så gör man bättre i att investera sina pengar på börsen. En fastighet är ett företag. Även om intäkten är passiv i sig, så är ett företag aldrig passivt – det kräver konstant kärlek för att frodas! =)

Köp lyxlägenhet Stockholm. Mäklare stockholm.


Лучший подарок на юбилей начальнику или коллеге, это копия картины известного художника. И заказать копию картины их очень просто. Вы можете Купить картину Большая игра, Чарльз Эикен в недорогом интернет магазине копий картин, всем покупателям дарим скидки и подарки, бесплатная доставка, торопитесь цены снижены!